案情简介

俞先生系某市某村村村民，家庭成员包含妻子(已去世)、二儿三女。2016年5月，俞先生因病去世。涉案房产位于村庄，该房屋办理了集体土地建设用地使用证，批准使用期限为长期。1999年林先生将涉案房屋出售后，俞先生及其共同生活家人搬到涉案房屋居住使用房屋至今。期间，俞先生之子分别对各自居住使用的房屋陆续进行装修改造增加生活设施。2012年4月，因涉及项目建设，建设公司与俞先生之子订立《补偿协议书》。2016年5月19日，俞先生去世。涉案房屋按俞先生子女协商，根据现状由俞先生的两个儿子各一半。

2013年2月，镇人民政府与俞先生之子签订《房屋征用合同》。合同主要约定：因建设需要，需要征用俞先生之子共有的现有住房及附属设施，由坑边村负责为安排置换住房2幢(俞先生之子各1幢修)，因土地使用权证上标明的产权人为林先生，被安置方应提供相关的转让证明材料。

林先生认为与俞先生从未有过房屋买卖的约定，涉案房屋建设用地使用证系本人，后来是借给亲戚俞先生一家所住。根据房屋买卖的相关规定，没有实际办理土地使用权转让手续，该转让无效。

俞先生之子作为原告向法院提起诉讼，要求确认俞先生与林先生的房屋买卖合同合法有效。

法院判决

此案经过一审、二审法院审理后，法院确认俞先生与林先生的房屋买卖合同合法有效，目前房屋归属俞先生之子共有。

律师分析

任何买卖都应当履行公平、诚信的基本原则。农村房屋买卖不同于商品房买卖，法律对其有一定的限制。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第五点关于物权纠纷案件的审理第(一)项关于农村房屋买卖问题第19规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”

最高人民法院会议纪要对本集体经济组织成员之间出售房屋并未规定无效，本案虽然涉案房屋建设用地使用权未办理变更登记。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。故俞先生与林先生之间的买卖涉案房屋行为有效，未办理登记不影响房屋买卖合同的效力，只是物权变动不发生法律效力。涉案房屋被征用不属于合同履行过程中出现重大情势变更。综合涉案房屋实际居住使用情况、俞先生法定继承人的意见和所在村委会、镇政府安置补偿协商过程中对于房屋使用的意见，俞先生之子按现状应当享有涉案房屋各一半使用权。

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