最近，楼市出现了一些危机现象，市场热度下降、库存增加、价格下跌等问题日益凸显。对此，知名经济学家任泽平提出了三招应对措施，希望能够振兴楼市，稳定市场情绪。究竟这三招是什么呢？让我们一起来看看吧。

注意了，我们直接看两份数据：

1、从1987年到2020年我国住宅销量长期呈现“重商品、轻其他”的特点，这是什么意思？要知道商品房销售面积在总销售面积的占比一直都在80%以上，最高的是1991年和2009年，更是直接超过了90%。

2、“十四五期间”也就是从2021年到2025年，我国计划建设筹集保障房（保租房）近900万套（间），预计可解决2600多万新市民和青年人的住房困难问题。

看到这两组数字，你能得出什么结论？

我国楼市的结构正在发生重大变化，如果说过去20年为了解决大部分人的居住难题，必须依靠市场才能尽快完成，那么商品房就是时代所需。然而与此同时，高房价产生的高压力也逐渐显现，尤其是在“收入和房价不对等”的情况下，就不可能继续单一发展商品房。

而解决方式就是重点发展保障房，这是个非常有利的信号。这对我们的生活，又会有什么好处呢？

我们直接看名字，保障房。关键就在于“保障”这两个字。

毋庸置疑，商品房强调的是自由交易，只要你有钱就能买，特别是在2010年之前，全国99.9%的城市都没有限购，那个时候我国城镇化率也不过50%，交易市场非常大。说得再直接点，只要能造得出来房子，根本不愁卖不掉。

在这个过程中，不管是开发商、银行、投资客还是地方城市都能获利，这也就是为什么短短20多年就能发展如此之快，但是问题也随之而来。

想从中获利就必须满足一个前提：房价上涨，而且必须是持续一段时间的上涨。原因很简单，在大部分民众能抗压的前提下，如果再能营造一种买房就能赚钱的氛围，就肯定会有人投资。

只要你能搞明白这个逻辑，就不难理解为什么当下国家需要稳住房价了。

第一、再涨下去就可能彻底崩盘，目前房企已经出现债务问题，如果继续走“高速开发、大量造房”的老路，负债率就会继续升高，而他们又无力交房，到最后还是民众最吃亏。

第二、按照地产大佬王石的透露，商品房在我国房地产市场的占比超过了80%。其实这本身就是另一种形式的“垄断”，这不仅不利于经济发展，一旦崩盘就可能牵一发而动全身。

而此前住建部已经明确以人定房，意思就是不会继续大规模建造商品房，反而频频提到保障房，这两者之间一升一降，意思再清楚不过了。

客观来讲，如果回到20年前，想要尽快解决大部分人的居住问题，商品房确实比保障房更适合。

1978年到2020年我国城镇存量住房面积足足翻了22倍，直接从不到14亿平飙升到313亿平。发展商品房的资金主要来源社会，预售就是体现，而保障房则主要来自财政，暂且不说过去地方城市会不会大力发展保障房，光是资金就有很大的压力，根本就是心有余而力不足。

因此，我觉得过去发展商品房是明智的，但是在这个过程中，过度金融化也是实实在在的问题。

现在我们正在解决这点，主要是两条腿走路：第一是坚定房住不炒，具体通过削弱新房热度来打压炒房，特别是在三四线城市，效果可能更好，毕竟人口外流缺乏足够的购房需求，如果没人投资，房价更容易下跌。

第二是我认为如果说当下的房地产市场还存在刚需族，那就是中低收入人群和新市民了。可问题是他们很难买得起房子，因此就必须要找到一条新路，而这条路就是保障房。

虽然说改善族渐渐成为市场主力军，但是他们的问题非常突出：资金从哪来。过去房子不难卖，资金不是问题，而现在难卖，根本没钱换房。

所以他们很难支撑住房销量。

这时大力发展保障房，又让刚需族免去购买商品房，就等于从另一个角度打击炒房。据统计，1994年深化城镇住房制度开始，到2007年共计建设保障房1000多万套，而按照近期官方定调，光是从2021年到2025年就筹建近900万套，这个力度之差肉眼可见。

我看见很多人吵着要降房价，理论来说这确实是个好办法，但落到现实却很难实现。记住这句话：当房价低到一定阶段，炒房就会“死灰复燃”，随后就还会急速上涨，速度甚至远远超过以往。

因为谁都不希望自己亏本，如果商品房还是我们买房的唯一选择，主动权就肯定还会回到卖方手上，房价下跌就会失去意义。

因此，这也是为什么我只赞同房价缓跌，而不能暴跌的重要原因。

暴跌有利于投资客，而缓跌或许才真正利好自住人群。

长远来看，从其他角度来削弱金融属性才是更好的办法，保障房就是重要方向。按照上文提到王石直言，商品房占比超过80%，如果能控制到60%甚至一半以下，到那时房价不降也得降，而且很难再次上涨。

与此同时，我国房地产或许才会真正进入健康平稳的发展之路，结构也会发生质的变化。

其实对此，专家任泽平也提出了三招：1、取消核心城市的限制性措施；2、大幅降息短期可至零利率附近；3、推出3-5万亿规模的住房银行收购开发商库存用于保障房。

对此，我认为第三招大概率能最快落地，至于第一招可能会打折扣，主要是中心城区很难取消，而郊区取消的难度很小，关于第二招，至少我认为可能性最小，毕竟利息差是银行的主要收益来源之一，一旦贷款利率变成零，他们是否愿意？估计大概率不愿意，因此很难实施。

对此，你怎么看呢？

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