近年来，中国的房地产市场一直是一个备受关注的热点话题。房价的涨跌似乎总是不受商品规律所限制，时而飙升，时而震荡，而且似乎永远无法找到解决之道。无论是政府调控还是市场因素，都无法完全控制房价的波动。这种房价的不确定性和不规律性，给人们的生活带来了不小的影响。

近日，曾经年薪1500万的恒大首席经济学家——任泽平说，如果万科这样的好学生，都考试不及格。只能说明试卷太难了。需要尽快降低难度，当务之急是重启市场，这也是唯一办法。

他的话中的要点有如下几个：

1、万科。

2、万科是好学生。

3、好学生都考试不及格。

4、所以，试卷太难。

5、解决办法：降低难度。

6、解决办法：重启市场。

他的逻辑是：好学生，考试不及格，只能说明试卷太难。

好学生，如果考试不及格，那么存在多种可能。

第一，身体不舒服，所以发挥不好，导致考试不及格。

第二，初中是好学生，高中上新的内容，学不好，所以考试不及格。

第三，高考考学校第一、城市第一，上了大学发现，同学全是各地状元，论能力，只能考试不及格。

万科的情况，

有第一种的可能性，就是企业内部有问题。

钱都拿去扩张了，没有留下救命钱。

看下娃哈哈，不贷款，不上市，靠自有资金，活得滋润。

看下新东方，俞敏洪账上留够足够发员工几个月的工资以及退家长的学费，所以才能在教培行业转型期没有立即覆灭。

第三种情况不存在，因为万科本身就是全国状元类的。别人考不好，他也有可能考好。

那么，第二种情况的可能性就最大了。

初中升高中，学了新的课程，适应不了，所以学不好，当然考试就不及格。

但这，不应该怪考卷太难，而是换了新课程。难道就可以不学这门课程了吗？要高考的嘛。

房地产行业，是一个非常特殊的行业。

基本上商品销售，都有一个行业价格，不可能随意涨价。

而且即便标价了，也不可能随意涨价。

但是房子，却可以任意涨价。

涨价，是压死房地产行业的最后一根稻草。

因为，不可能无限上涨。

按照价格与供需关系，当价格越高时，肯定需求者会越少。

可是房地产行业，还有一个特殊性，就是，不能随意降价。

可以随意涨价，但不能随意降价，这就是房地产价格的悖论。

降价，会导致资不抵债。

降价，本来应该是需求量上升的，可是房子不是，降价，反而不敢买了。因为先买的人，如果房子再降，就会亏损。没有哪个愿意当冤大头。

房子，除了是其功能之外，比如买来居住，买来办公，买来出租，买来经营，更重要的是投资属性。

所以，房子越涨价，越有人买。因为，先买的人都知道，一买就赚钱。如果不买，就相当于钱放在自己手里，损失了。

房子不可能无限上涨，涨多了，购房者要变少。

而房子一旦降价了，购房者同样变少。

这是消费者层面的分析。

那么房地产开发企业投资层面，就更是一种非正常行为的投资了。

买地，要付土地款。可以一次性付，可以分期。

土地款，可以自有资金，也可以借钱。借钱，可以找银行，也可以找其它合作企业，或其它募资方式。

土地取得后，土地可以抵押给银行，借出一部分资金，用于修建房子以及企业经营。

修建房子，可以建筑企业垫款。至少前期房地产开发企业，不用掏太多钱出来。

达到预售条件，就卖房子。这里就是最奇葩的“募资”行为了。即购房者要交全款。一种是自己一次性付款，一种是按揭，当然少量的可以是分期付款，这一般房企不鼓励，只有房子卖不动时才愿意这样做。这也是少有的不是一手交钱一手交货的买卖行为。最关键的是，一旦买卖合同后，按揭款就得交给银行了。而不是交房以后再交给银行。

比如你买部车，交个定金，办了按揭。车子还没生产或还在生产过程中，需要一年后，你才能提到车，那么，不得行，你办完按揭，下个月就要开始还月供。车子的影子都没有。

所以，房子烂尾后，购房者可能永远拿不到房子，却必须每月准时还月供。因为，房子，是你跟开发商的合同行为；按揭，是你跟银行的合同行为。

预售房款，直接进开发商账户。本来是取之于这个项目，用之于这个楼盘。监管起来的，那么，只要正常使用，是不会出现项目停工烂尾情况。

可是，监管不严格，就出现了，这个楼盘的预售款，开发商挪走了，用于其它所用。或继续拿地，或投资其它行业。

于是，就出现了，只要胆子大，一亿自有资金，可以撬动几十亿、几百亿的房地产生意。

从以上各环节可知，开发企业自有资金占总体各个方面的比例是很低的。

所以，一旦“还钱或付款”的哪个环节一来，开发企业无法及时接续上，就容易出事。

当然，有些付款可以拖，比如合作企业。拖了款，你还得继续服务。不然，之前的款也收不回。这就是前几年恒大等企业，拖死了多少合作商的原因。

有些付款不能拖，比如工程款，一旦拖，一者民工会来找开发商闹事，二者施工单位会停工。因此楼盘就没法修建下去了，只有停工，甚至烂尾。

所以，从以上可看出，这是一种脱离了自身能力，进行的一种经营模式。

一旦回款不利，就是房子卖不动了，就会出现房地产开发企业断现金流的情况。

现金流一断，最直接的后果，就是楼盘停工。

所以，房地产开发企业，根本就不分好学生和差学生。

房价迅猛上涨时，胆子大，敢借钱，去博的，就是好学生。所以恒大那些，几年就翻倍、几倍、甚至几十倍地发展。

胆子小的，就只能守着几个楼盘发展，甚至一个楼盘卖完再开发一个楼盘。这就是差学生。

谁知，时代一变。曾经好学生，一下子就换了角色，变成差学生了。

而之前的差学生，因为稳健发展，反而成了好学生。至少在当前楼市，还能够正常经营。

其实，试卷没变，是答题方法变了。

原来的答题方法，一直就是错的。

现在只是正常回归到正确的答题方法。

或者说，原来的好学生，都是开卷考试，或请人替考，或者叫人在考场外给答案。

换言之，房地产开发，本就是要符合正常的商品规律。有多少钱，做多少事。你拿一百块的本金，想做几十万几百万的生意，这本来就不符合经营逻辑。

任泽平，著名房地产专家，著名经济学家，提出把考卷难度降低。

这岂不是继续让胆大的继续胆大，最终让消费者遭殃呀。

何况，房地产行业还涉及到银行、土地拍卖、税收等多个环节，这哪是房地产开发商一个环节能够解决的呀。

没有哪个行业不会陷入低谷，

没有哪家企业能够持续辉煌。

即便是救命，也不能助纣为虐式的提供帮助呀！

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