取消37平米公摊对69平米房产的影响专家声音:保留公摊是为了保护老百姓权益

更新时间:2023-12-02 20:39:01 作者:知道百科

取消37平米公摊对69平米房产的影响备受争议。一些专家认为保留公摊是为了保护老百姓的权益,因为公摊可以平衡住户之间的使用权和共享权,避免发生争议。他们认为,取消公摊会导致一些住户享有过多的使用权,而其他住户则可能会享有较少的使用权,这对社区的和谐建设和住户的居住体验都会造成影响。然而,也有一些人持不同意见,认为取消公摊可以更合理地分配空间资源,让每位业主能够享受到更多的私人空间。无论是保留还是取消37平米公摊,都需要充分考虑人民群众的生活需求和利益,确保权益得到有效保护。

这年头,买房就像是拆盲盒,你永远不知道公摊面积是30%,还是50%。

大家好,我是一方。

最近,西安一位女士买房上了热搜。一位姓姬的女士,2020年在西安某小区买了一套商业公寓,购房合同上写的是69平方米,交房时发现37平方米居然是公摊面积。

用姬女士的话说:楼道宽得能开车,电梯口能开party,但使用面积却大幅缩水。花了50多万,买了一半的公摊。

姬女士找到开发商,销售人员却理直气壮地表示:公摊没有问题,符合国家规定。而当地住建局也表示:公摊面积占比没有明文规定。消息一出,引发全网热议。

有网友评论,这开发商明明可以直接抢钱,却偏偏还送了32平米的房子。

然而事情还没完,又有专家出来作妖。专家说:不取消公摊是保护老百姓权益。这里我就不想再口吐芬芳了,专家就是专家,好像不说点奇葩言论,就当不了专家似的。

这年头,买房如同拆盲盒,你永远不知道公摊面积是30%,还是50%。公摊面积盲盒的老问题,再一次成为舆论的焦点。

一、老百姓苦公摊久矣。

买过房的老铁都应该深有体会,咱们的房屋面积,它永远是个玄学,它的建筑面积和使用面积不一致,而且差别很大,其原因就在于公摊这个制度。

公摊面积是个啥,为啥它能让人气得吐血?简单来说,公摊面积,就是由整栋楼的产权人共同分摊的公用部分的建筑面积。这些公用部分包括电梯井、楼梯间、公共门厅、过道、保安室等等,以及为服务公共用房和管理用房的建筑面积。

公摊这东西其实最早由香港开发商提出。上个世纪五十年代,香港卖房模式是一栋楼一栋楼卖,普通购房者难以承受。一家香港开发商看准了这商机,将投资的香港香槟大厦,改成一层层甚至一户户卖,买房的人直接抢疯了。

但这样做也带来了一个问题:原本楼梯、楼道、墙体、电梯间等公共区域的费用由谁来承担?于是,香槟大厦采用订立“公共契约”的方式,要求每位业主按契约对公共部分承担一部分责任和费用,“公摊面积”雏形就此诞生,并逐渐普及。

上世纪八九十年代,内地开始学习香港房地产发展模式,“公摊面积”也随之传入。对于哪些面积应计入公摊面积,在1995年建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中有具体的规定和标准。但公摊率,并没有具体的标准。

那么,公摊面积多大才算合理?我们举个例子,如果一套房子的建筑面积是120平米,那么公摊28平米还算正常水平,一般来说,公摊面积在20%至30%之间都算正常。在有电梯的塔式高层住宅中,因安全通道楼梯以及“管道井”、强弱电井等公用设施占用空间较多,高层住宅公摊面积通常在20-30%之间。

然而,在实际操作中,并非所有开发商都遵守规则。有些开发商为了追求更高的利润,会人为地增加或虚报公摊面积,让购房者掏更多的钱来买房。

比如去年曝光的一起案例,有业主买了110平米的房,能用的面积只有61平米。有关部门还解释说,这是因为墙太厚了。你说这不是明摆着找骂吗?

公摊面积不仅会影响购房者的购房成本,还会影响他们的后续支出。比如物业费、取暖费等都是按照公摊后的面积收取的,这就意味着购房者在住宅寿命期内,要为公摊面积支付更多的费用。而公摊面积所产生的收益,如广告、车位、会所、超市等,却不知去向,没有分摊给业主。

因此,有关取消公摊面积的呼声是越喊越大,大家认为这样可以保障购房者的权益,让他们明明白白付费,放心购房。

事实上,香港已于2013年正式废除了公摊模式。国内也有一些城市尝试取消公摊面积,如重庆市早在2002年就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求商品房现售和预售都必须以套内建筑面积作为计价依据。

然而,十几二十年过去了,咱这没等到取消,公摊反而越来越大了。

以前买房子的建筑面积只算到房屋的保温层,但从今年3月份开始实行的《民用建筑通用规范》,把房屋外立面的厚度也算进去了。说白点就是屋子外墙的漆刷厚一点,都能给你加点面积出来。

二、公摊为啥就是不取消呢?

咱要明白,一个人愿意顶着被刨祖坟的骂名干一件事儿,那肯定是这件事的利润相当高。

从历史上看,公摊面积制度是为了解决楼宇共用部分费用分摊的问题而产生的。但在现实中,这个制度却被一些开发商和有关部门利用来牟取暴利。既然这么多人呼吁都取消不了,那么说明背后的蛋糕一定足够大。公摊面积存在对谁有好处?

最直接的好处就是开发商。开发商通过公摊面积可以增加房屋的建筑面积,从而提高房屋的销售价格和利润。同时,公摊面积也可以降低开发商的施工成本和质量要求,以及转移一些不必要的费用给购房者。

比如说你这房子应该是120平的,现在不管实际使用面积是80还是90,他都可以拿出万金油的说辞,有三四十的面积被公摊吞掉了。

事实上,国内大量房屋面积缩水的官司,最后都是因为测绘问题不了了之。因为你自己房子,可以拿个尺量一量就知道,但这个小区的公摊面积怎么测绘,根本测不了。所以最后基本都是开发商随便写的数字。

相反,如果没有公摊,完全按照使用面积来开发房产,那施工的严谨性就要高很多,房企的成本当然就会提升。

第二个获利的是物业公司。公摊面积越大,物业就可以收取更多的物业费和维修基金,增加自己的收入。而且,一般公摊面积对应的公共部分,都是由物业公司负责管理。虽然名义上公摊面积对外出租或者挂广告,业主们应该有相应的权利和收益分红。

比如,小区的公摊面积上做广告或者其他商业用途,需要得到业主大会的同意。但在实际操作中,业主大会往往无法召开或者无法达成共识,导致物业公司或者开发商擅自处置公摊面积,并将广告收入据为己有。

公摊面积还有另外一个好处,就是让房价看起来低一点。你比如100平的房子,有20平是公摊,总价100万,那就是一平方1万块。如果我们取消公摊,按照老外普遍实行的交易规则,那也就是80平,实际使用面积总价100万,平均12500块一平。

也就是说,有了公摊,同样一套房子,同样的价格,我们就可以让单位房价显得低一点,让群众更容易接受。所以有了公摊之后,我们的房价在全球来看,嗯,单价不算很高,还有上涨的空间。

网上有位大哥计算了一下,建筑的外立面一般使用涂材、石材、玻璃幕墙等制作,比如涂亮,那就是刷一层,增加的面积不大,大概只有0.6%。如果小区是高档小区,使用玻璃幕墙,那也就可能增加3%了。

去年地产进入寒冬,新建房屋依旧有12亿平方米,你就是按照一个点来算,也得多一千多万平方。今年3月份的新规范,一年就会多产生1000多万平方的公摊面积。当然,你就发现一个很有意思的事情,你的房子一动没动,但是面积增加了1%。

房子这玩意涨价就算了,还能涨面积,也是够奇葩的。

三、专家有话说?

最近某位专家说:不取消公摊是保护老百姓的利益。她的理由是什么呢?她说因为公用部分也属于购房者所有,如果取消公摊,就意味着公用部分归政府或开发商所有,而购房者只能享受使用权,不能享受产权。

她还说,公摊费用的收取是一种公平合理的做法,有助于维护社区的整体利益。

这些年老百姓为什么讨厌专家,是因为这些专家从来不为老百姓考虑。一个人说话,我们要看看她是谁,她代表谁,她为谁说话。这位专家是一名房地产估价师,也是一名房地产经纪人。都说屁股决定脑袋,她的职业决定了她的利益所在,她的利益所在决定了她的言论立场。所以她能说出这么奇葩的言论,就不难理解了。

不过我有一个问题:这位专家,你知道维修基金、税费、物业费是按照建筑面积收,还是按使用面积来收吗?它是按照实际消耗还是预算标准来核算的?很明显,公摊费用是按照建筑面积来收取的。

也就是说,购房者要为自己没有使用和占有的空间付钱。公摊费用是按照预算标准来核算的,也就是说,物业公司和开发商可以随意制定和调整费用标准,根本不需要向购房者说明和交代。

就算公摊部分真的是属于购房者所有,他们能随心所欲地使用和处置公用部分吗?答案是否定的。购房者只是按照比例分摊了公用部分的建筑面积,并没有实际占有和控制权。

作为普通老百姓,实在是看不懂房地产里面那么多的专业术语,什么投影面积、容积率、得房率。我就想问,明明是针对老百姓的商品房,你就不能搞简单点嘛。

不过仔细想想,人家为什么喜欢把简单的东西搞得复杂化?因为越复杂越好浑水摸鱼。

所以说,公摊面积除了能让物业公司和开发商赚更多的钱,其他一无用处。

公摊这种极其损害消费者权益的东西,不取消就是最大的不负责。

你觉得呢?

好了,就说到这。

我是一方。

关注我,我们,下期见!

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