近期上海房市出现了“零认购”现象，而深圳楼市也全面降温，这让人们对楼市未来前景更为担忧。随着房地产市场的波动，购房者和开发商都面临着巨大的挑战，不少人开始重新审视房地产投资的风险和收益。楼市的严峻形势下，需要政府和市场共同努力，制定出更加稳健和可持续的楼市政策，以保持市场的平稳和健康发展。

最近大的热点就是上海有楼盘开盘惊现“零认购”，全国多个城市二手房停贷，深圳二手房成交跌入冰点，有盘入市打折优惠......或许这只是一个开始！

大家应该也都发现了，从去年开始，关于楼市调控的政策，更多的是从银保监会和央行发出来，而不再只是住建部。

楼市调控的步调已经发生了根本性的改变，这应该是一个变革！以前我们看到的更多的是楼市限购限贷限价这些套数，国家正在从土地端、供应端、资金端、交易端，全方位重塑楼市在中国经济中的存在地位。

尤其是楼市去金融化，从去年至今，已经非常明确了。

1、2020年8月，针对房企融资的“三道红线”出台

所谓的“三道红线”，就是央行和住建部将限制开发商融资的政策，将于2021年1月1日起全行业推行。简单来说，央行爸爸对开发商们说，“你们这群人欠我的钱和滚雪球一样难还清，再想借钱，得按我的规矩来。

资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得大于1倍。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。

如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。

对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

自此以后，房企再也无法肆无忌惮的大规模举债。有史以来，监管部门第一次明确房企举债的标准。此次是针对房企的楼市去金融化。

2、2020年12月，针对银行放贷的“两道红线”出台

第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

有史以来，监管部门第一次明确银行涉房贷款的标准。贷款难度增加，国家对钱流入楼市的把控更严格。当银行在审批房贷时会思考度量，以避免超出监管要求。自此以后，银行再也无法毫无顾忌的发放涉房贷款。

以上，是针对银行的楼市去金融化。

“三道红线”是从房地产的需求端来降杠杆，央行及银保监会发布的“两条红线”则从资金的供给端降杠杆。

3、2021年1月，针对经营贷、消费贷和房贷的大规模清查启动

地严查经营贷消费贷违规入楼市，主体结构封顶，才能发放房贷；严格审查首付来源和偿债能力；对违规获取首付资金的拒绝房贷申请，并列入黑名单；对为购房者提供首付支持和包装造假的中介，列入黑名单……

对申请经营贷的企业，追查真实经营记录；对已经放款的企业，追查放款后3个月是否有真实经营记录；追查企业3个月开票记录和纳税记录……

有史以来监管部门最大规模的清查个人涉房贷款。

以上，是针对个人的楼市去金融化。

4、2020年2月，深圳出台二手房官方指导价

深圳二手房官方指导价，大部分远远低于实际成交价。

不管实际成交价多少，但是后期银行贷款的时候，基本上都是以官方指导价作为参考，变相提高了首付比例。

这也是有史以来，监管部门第一次针对二手市场提供具体价格标准。

随着房企“三道红线”以及银行涉房融资“两道红线”陆续出台，房企融资被戴上了“紧箍咒”。严查经营贷和消费贷，出台二手房官方指导价，从个人房贷方面做了限制，喊了多年的房地产去金融化，现在终于开始了，而且练练重锤。

最后，其实我想说，房地产完全去金融化可能性或许并不大，但是楼市如今却真的是迎来了大变革，投机炒房者之前可以，但是以后真的要小心了。

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