在现代都市中，家居成为人们生活中不可或缺的组成部分。为了提升舒适度和生活品质，越来越多的人开始关注房屋装修和家具搭配。而二次房改成为改善家居生活的不二选择。通过对房屋结构和装饰进行调整和更新，不仅可以提升住房的实用性和美观性，也可以满足个性化的居住需求。二次房改成为现代家居生活的新潮流，让每个家庭都能自由定制出一个理想的生活空间。

最近广州楼市静悄悄的。

自从黄埔番禺破限购的的政策犹如深水炸弹投下去之后，似乎也击不起一丝波澜。

可能还需要一些时间。

既然无话可聊，那就说说“二次房改”吧。

前些日子刚看到政策，我的反应是“哦，这样啊，嗯哼知道了”。

因为这些“变化”对我来说，并不新奇。

楼市要变天了么？房价要起飞（亦或是陨落）了么？

是不是要开始“新加坡化”？如果是，它应该怎么演绎的？

未来普通老百姓如何守住自己的“钱袋子”？不妨往下看看。

首先我们放眼未来，一线城市的住房方式会发展成为商品房、共有产权房和租赁住房三轨制并行的模式。

这种模式，其实参考的是新加坡模式。

然后我们把视野放大，看全球的房地产市场发展，其实也就几种典型模式。

第一种是美国模式，它主要以市场化资本运作为主，最大收益者是投资房地产的金融资本。

毕竟人家是资本主义国家，对我们来说，只能参考借鉴，但不能模仿。

第二种是香港模式，这种模式以开发企业为中心，从前端的融资、拿地、建造；到后端的卖房、管理。

很明显，香港模式的最大受益者是房地产开发商，因为所有“动作”它都参与了。

香港的很多老牌富豪家族，就是干房地产起家的，暴利可见一斑。

香港的房价之高，在全球是数一数二的，香港模式不容忽视。

很多人看到香港楼市暴涨或者暴跌，就欢呼雀跃或者惊弓之鸟，其实大可不必。

因为我们的市场和香港模式并不一样。

香港楼市固然可以成为一面镜子，供我们参考、反思、借鉴以及警惕；

但不能就下结论说香港的今天就是我们一线城市的明天，还不至于。

第三种模式是德国模式，简单来说就是ZF主导+市场同步进行。

这个听起来有点像我们自己了，但还是有些许差别。

德国模式中，房子是可以交给市场个人或者企业开发建造，但是房价、地价、租金价格却由ZF严格管理。

其实深究起来，“看不见的手”也在操控着房价和地价。

未来，租金的价格也被它牢牢控制着（这个是后话，今天不展开）。

所以可以下结论，之前我们的房地产，走的路线类似德国模式。

相比其他发达国家来说，德国的房价还算相对稳定。

德国模式还是有弊端的，从近十几年德国的房价和房租不断上涨就可以看出来了。

因为租房比例高，住房拥有率低，所以影响了德国家庭的财富积累。

也就是说，德国家庭拥有的财富并不高。

这个在经济上行期还好；经济下行期，人们普遍抗风险能力低，搞不好要发生一些违法违规的事情。

其次，虽然德国楼市大牛，但是只有极少数人拥有房产，从而导致贫富差距拉大。

最后一点就是买房之所以不是德国年轻人们的刚需，不是不想买，而是买不起。

年轻人拥有自住房的比例非常低。

一剖析，像不像我们的中国楼市？

唯一的区别，仅仅是，德国的房租也很高，而我们的房租还不算高。

买不起房子的，可以租房住；因为目前租金问题还不尖锐。

德国那边的租金也很高，问题非常尖锐。

靠德国模式是走不长远的，于是有了另一种模式，就是新加坡模式，也就是今天主要讲的主题。

之所以安排那么长的“前戏”，并不是为了车轱辘话。

你只有知道前因后果，知道整个世界的其他国家的房地产模式是怎么走的，才更能够深刻理解为什么要“变”。

德国模式，就是商品房+租赁；而新加坡模式，就是商品房+组屋。

先来说新加坡模式，组屋就是我们的共有产权房，简单理解就是zf占50%以及个人占50%。（看来组屋的“组”，是组成的意思哈）

在新加坡，组屋占8成，商品房占2成；且严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套祖屋，一辈子只能有两次购买机会（一次刚需上车、一次舒适改善）。

组屋只有住满一定时间才可以转售，而且只能转售给符合条件的人。

关于共有产权房（就是新加坡的组屋），我的理解是，约等于公寓。

说约等于公寓，不单单指它有可能“长成”公寓的样子（或者公寓的居住体验），还指它大概率也是“公寓的涨幅”。

新加坡模式的特点是，必须摆脱对房地产和土地财政依赖，还需要有关部分主动让利，承担其公共住房的责任。

说到这里，我想起任志强先生的《任他评说》书籍里面的一些话。

这本书籍第三章写的就是，“保障房能解决问题吗”。

这里的“保障房”，其实有点类似“共有产权房”。

要完成新建保障房规定的任务，需要三个条件：一是土地，二是资金，三是生产能力。

开发商为什么不积极参与保障房建设？因为这个需要zf委托开发商建。

为什么需要委托？因为保障房不是商品，而是“定制产品”；其次开发商没有对保障房的自由销售定价权，也没有自由选择消费对象权。

过去也不是没有推出保障房，但是发现这种方式有多害而无一利。

保障性住房用砖头补贴的方式，既加大了建设和审批的成本，也加大了监管和分配的成本，同时还会在后期限制交易加大推出的成本（我个人觉得加大退出成本很应该），对市场产生挤出效应。

任志强老先生说，“居者有其屋”的承诺是捞取选票的好办法，但又有哪个人口众多的郭嘉能真正实现呢？

《任他评说》那本书，是11年前的书；而关于保障房的叩问，则是他2009年的思考结晶。

也就是说，单纯的新加坡模式也不大适合，应该是德国模式+新加坡模式。

德国模式没有保障房，新加坡模式没有租赁；而未来，是商品房、共有产权房、以及保障性租赁三轨并行的模式。

上文我们提到，新加坡模式的成立，是需要几个前提条件的：

1、地方zf掌握大量廉价的未开发土地资源；

2、有关部门高效的执行力（动力）和保证清廉公正（监督）；

3、对地方官员考核的指标系统性转变（比如从gdp财政收入切换到住房自有率、市民满意度等）；

4、已经有商品房业主的利益不受到明显损害，或能保证他们不闹事；

5、已有房地产利益链条上的企业、从业者和有关部门的利益再平衡。

简单总结，就是没那么简单！

再往大局看，就可以知道为什么一级市场未来剩下的玩家，有可能是国央企主流外加部分优秀民营企业。

因为便于管理！

就是因为新加坡模式没有那么容易实行，所以才需要“便于管理”。

他们说，正规军进场，游击队就要撤退了；想不到是真的。

以史为镜，可以知兴替；

以人为镜，可以明得失。

历史告诉我们，无论是德国模式还是新加坡模式，最终都无法遏制房价上涨。

感觉房价问题，对于全世界是无解的，也不知道是好事还是坏事。

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