近日，随着央企加速撤离房地产市场，“退房令”正式启动。央媒不断督促，国家队纷纷抛售房地产资产的消息引发了社会各界的关注。这一系列动作被解读为政府对房地产市场进行整治的重要信号，也引发了关于房地产行业未来走向的思考。随着政策不断升级和市场预期的变化，房地产行业正面临着新的挑战和机遇。

如何理解？一方面，1998年“房改”后，住房被赋予了商品性质，解决了计划经济体制下国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱的问题，解决了近半数城镇家庭缺房的问题，与此同时还推动了城镇化进程与经济发展。根据相关数据显示，2000年我国城镇化率仅为36.22%，2020年上升至63.89%，实现了许多发达国家40年才能完成的目标，有专家计算过，过去房地产快速发展时期，每往房地产投资1块钱人民币，就能拉动8.2元的GDP增长。

但另一方面，在房地产自身不成熟、不健康的发展模式下，也导致了一系列问题的出现：高房价与居民收入不匹配、与城市发展不协调、实体经济边缘化、部分地方对于土地依赖度过高等问题。为何房价上涨得如此之快？两方面原因，其一是早期城镇化发展过程中，大量人口流入城市，住房供不应求导致的房价上涨。其二是随着房价上涨，越来越多的人开始投资房产，推动房价上涨，房价上涨则吸引更多的人投资，最终导致房价如同“滚雪球”的方式上涨。

对于实体经济来说，房价上涨过快同样不是一件好事。往小了说，大街小巷随处可见的商铺，由于高房租问题导致资金链出现问题关门歇业的情况随处可见。往大了说，对于企业来说，房价越高意味着支出的人工成本、租房成本越高，用于发展核心竞争力的资金就会减少，比如2018年7月，媒体爆出华为出动40辆车，共60车次，将深圳总部研发部门搬迁至东莞松山湖总基地，主要原因也是深圳房价过高，企业难以承担支出等问题。

正因如此，一些上市企业选择向高房价“妥协”，加入了炒房投资行列：根据Wind数据显示，截至2019年第三季度，A股3700余家上市公司中，有超过1800家上市公司持有投资性房产，占比接近5成，投资总额高达13340亿元。这些上市公司，拿着资金用于投资房产，不用于企业发展，企图通过房价上涨的红利从中分一杯羹，同样也是实体经济发展受阻的表现。

也就是说，目前我国正面临着“保楼市还是保实体经济”的问题。事实上，对于这个问题，10年前就有了答案：2010年3月18日，高层召开新闻发布会，公布了除16家以房地产为主业的央企外，78家非主业央企清退房地产业务，在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务的政策。目的很明确，其一是遏制房地产规模的无序上涨影响经济发展，其二是需要这些央企发挥带头作用，为其他企业“纠偏”，这则通知也被称为“退房令”。

2020年1月20日，高层发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》，以更严厉的态度再度重申央企“退房令”：

要规范央企参股投资，要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

很明显，“退房令”重启了！根据公开资料显示，2019年下半年以来，山东黄金、中国重汽、山东高速等挂牌转让房地产子公司股权动作明显增多，进入2020年后，中国五矿、中国石化、中国建筑、招商局、中国联通等多家非房地产主业的央企，已完成涉及房地产相关业务的整改或调整，随后则是中航集团与国家电网等8家央企发布了退出房地产领域的通知。中航集团明确表示：要清理低效房产、退出房地产业务，强化土地应用管理。国家电网也表明决心：坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务。

如今看来，“退房令”的作用依旧在持续：2021年9月3日至11月11日，大家人寿多次减持金地集团股份，而大家集团的大股东是中国保险，另外两个股东是上汽和中石油。与此同时，副部级央企中国人寿也在对万科减持，公开资料显示中国人寿已对万科A连续减持5个季度，持股比例从2.16%降至0.73%。无独有偶，泰康人寿减持保利发展、阳光城；和谐健康减持金融街；君康人寿减持首开股份。

一方面是“国家队”正抛售房地产，另一方面是央企加速“离京”。根据第一财经报道，央企总部搬离北京的步伐不断提速，中国电子集团董事长芮晓武日前透露，今年12月，中国电子将完成集团总部迁至广东深圳，深度融入大湾区的建设发展。此外，中国船舶集团总部将于12月搬迁至上海，中国三峡集团搬往武汉，中国卫星网络集团、中化控股集团、中国华能集团都宣布落地雄安，今年已有7家央企决定将总部搬迁至京外或在北京以外的地方落户。

公开资料显示，目前全国共有96家经营性中央企业，其中上海5家、东北5家、广东4家、河北雄安2家、成都1家、港澳4家，其余均在北京。中国企业研究院首席研究员李锦表示：目前央企改革重组已经进入加速通道，比如中国船舶集团总部将于12月搬迁至上海，意味着头部企业加标杆城市的组合，既擦亮了“上海制造”的名片，又将助推中国装备制造业发展迈上新台阶。中国电子在深圳进入深圳，意味着实力骨干央企与信息产业重镇要强强联手，为国家创造更大价值。

央媒经济日报曾发文《全面看待非主业央企“退房”》指出：央企在国有企业中发挥着龙头作用。非房地产主业的央企退出房地产领域，显然有利于其进一步把资金和研发力量投向关系国家发展的关键高新技术领域，着力解决制约国家发展和安全的重大难题，补齐短板、锻造长板，更好地解决那些“卡脖子”问题。

保楼市还是保实体经济，答案早已明朗。退出房地产业务，是为了着力解决发展难题；加速“离京”是为了加速改革重组，实现资源整合转型。面对房地产这把“双刃剑”，央企正发挥着企业应有的担当作用。正如著名实业家曹德旺说的那样：未来我们比拼的是实体经济与高新科技，而不是建房子的技术。

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