2024年，房地产市场再度迎来“二次房改”，标志着楼市发展出现重大转折。随着政府出台一系列新政策，房地产市场重新焕发活力，房价稳中有降，销售增长明显。新政策的出台不仅为购房者带来更多选择和优惠，也为开发商提供了更多发展机遇，为楼市的健康发展打下了良好基础。

全称是“关于规划建设保障性住房的指导意见”。

过去房子限价是限制涨价，后来的限价是限制下跌。

然而呢，这些政策既没有在一开始限制住房子涨价，又没有在后来限制住房价下跌。

因为房子长期以来的金融属性，就像股票一样，大家普遍买涨不买跌。

最近一两年，关于房产政策的调整实在太多，可能大家都有点身心疲惫了，但这次的房地产改革可谓意义深远，甚至决定未来很多人的命运。

在过去的几十年里，有人每天拼命工作，却依然无法赶上那些手握几处房产的人，他们的钱财积累起来完全不费吹灰之力。

然而，这个时代已经翻篇了。

未来，人人都靠自己的真本事吃饭。这份文件我就不展开来逐字逐句地念了，我用三句大白话通俗地告诉大家，未来有几个重要趋势要牢记。

第一，不久的将来保障型住房将成为最主要的主力住房。

第二，核心地段的商品房价格会持续攀升。

第三，城市核心地段的二手房还有增值潜力，但郊区房产则会大幅贬值，甚至难以出售，所谓二手房市场几家欢乐几家愁。

保障性住房

首先第一个关于保障性住房可能将成为主力住宅。

保障性住房是指政府或社会组织以低于市场价格，提供给符合条件的低收入家庭或特殊困难群体的住房，包括公租房、廉租房、人才公寓等。

保障性住房的目的是让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。

至于什么叫收入不高，可能还需要等待后续文件，或者是查阅相关标准。

此外，还有几点需要我们注意：

1、申请方面- -以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。如果已申请过各类保障性住房，必须退回才能享受此政策。

2、房价方面：除了土地成本+建安成本等费用之外，严格控制利润，原则就是保本微利定价。

3、管理方面：不得长期闲置，严禁流入市场交易，如果需要转让，则由地方城市回购。

4、税费方面：免征城镇土地使用税、印花税等税费，个人购买契税减按1%征收。

根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称“14号文”），将在35座城区人口300万以上的城市率先探索保障性住房建设和供给模式，并逐步推广到全国。

这些城市将根据自身情况制定具体方案，包括保障性住房规模、结构、分配方式等。同时还将加大保障性住房用地供应，盘活利用存量商品房和闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。

因为我们当前的社会财富结构是大多数人小康，富人富有。

保障性住房是由政府主导建设，价格极为亲民，甚至可能以零底价、不设年限的方式提供给开发商。

这些房子的成本只包括建筑成本，再加上受到严格监管，开发商利润微薄，所以这类住房的价格将远远低于目前的商品房，让一般百姓能够轻松置业，告别长期背负巨额房贷的苦日子，享受更加舒适的生活。

说到保障房，就避免不了去讨论一下香港和新加坡两种模式。

香港的住房大致可以分为4种，公屋、居屋、私人房产和其他房屋。

其中公屋和居屋就是由香港政府组织兴建的保障性住房，公屋用于租赁，居屋用于出售。

在香港呢，有28.9%的居民居住在政府提供的公屋中，15.2%的居民购买了居屋。可以说，香港超过四成的人口都居住在保障性住房之中。

新加坡模式走的是住房双轨制的路子。

对于本地中等以及以下人群，政府主动兴建住宅，也就是祖屋，廉价卖给购房者，用来保障社会整体的稳定和吸引技术密集型的中产阶级，从而维持自身的经济发展。

而对于本地以及境外的高收入人群，新加坡以低廉的税率、自由的资金流动以及清廉的政府作风吸引着他们，他们在当地心甘情愿地花费资金购买着极为昂贵的商品住宅。

这部分收入以及富人吃穿住行所带来的隐形税收都极为可观，这就支撑了新加坡政府对于保障性住房的开支。

而保障型住房主要提供90平方米以下的小户型，主要解决大家的基本住房需求。

此类住房不允许在市场上交易，一旦你不需要它了，地方政府可以回购，并经过改造后重新作为保障房出售。

这就意味着，对于那些位于非核心地段，面积不足90平方米的二手商品房，你认为今后还有人会考虑接手吗？

因此，这一类房产前途堪忧，实际上可以说基本走到了尽头。

未来的保障性住房不仅可作为住宅使用，实际上对某些人来说，也具备长期租赁住房的特性，如果一辈子也没多少钱，那就一辈子住保障房，至少也不会背上几十年的房贷了。

这样大家才有更多的钱去消费、去生娃，在居民端能够增加幸福指数，对国家来说也能加速经济转型。

此外，14号文还提到，凡是因之新增地方隐性债务的，一律不得实施。这也很好理解，保障房本来是用来划债的，不能因此反而新增了地方政府的隐性高成本债务。

这意味着，之前那种地方城投平台背债向地方政府拿地的左手倒右手的模式可能走不通了。

商品房

第二呢，商品房的价格会持续的上涨，目前我们所看到的绝大多数房屋都属于商品房范畴。

推动商品房转型发展新模式成为趋势。

商品住房是指以盈利为目的由开发商开发建设，并向社会出售或出租的住宅或商业用途的建筑物。商品住房应该回归商品属性，满足改善性住房需求，推动房地产业转型和高质量发展。

根据“14号文”，将放宽对商品住房开发建设和销售管理的限制，取消地价限制和容积率1.0的限制，让商品住房的价格由市场决定。

同时加强对商品住房的质量和安全监管，提高商品住房的品质和价值。

还将鼓励商品住房的多元化发展，包括智慧住宅、绿色住宅、养老住宅等，满足不同层次和类型的消费者的需求。

过去房地产企业赚钱非常容易，只要建好房子，几乎都能卖出去，导致各种楼盘同质化严重，品质也良莠不齐。你随便看几张城市的照片，如果没有标志性建筑，你能分辨出是哪个城市吗？

未来的商品房，简单来说将更多的服务于有钱人。此外，请注意，与保障性住房不同，商品房可以在市场上自由买卖，只要我国经济继续向前发展，这些房产必然会不断升值。

从地段到设计到品质到面积，以及各项的配套服务，都是满足中产以上少部分人对更高生活品质和产品配置的需求，这样的商品房价格肯定会持续上涨。

所以这次房改将商品房重新地推向了市场。

因此，这次的房改，相较于98年那次取消福利分房，全面推进住房商品化的改革，更贴近了不同社会群体的各种需求。

二手房的市场

第三，就是手里有二手房的，针对你现在房子所在的区域，你就要及时下手做决定了。

如果是处在核心地段，那么恭喜你。未来的商品房对地段要求比较高，核心地段的老房子，未来有可能相当一部分都要迎来拆迁，但不会像过去棚改那样让你实现暴富，但至少会给你一个与地段相匹配的价格。

但如果你手里的二手房在近郊，或者是在保障房不远的这个区域，那会有人买吗？就算你价格降到跟保障房的价格一样，你的二手房有保障房新吗？这类房子能出手就快出手，别咬着价格不放，能尽早变现就是最好的办法了。

最后此次房改提供更多的住房选择

租赁市场是指以租赁为主要形式的住房交易市场，包括个人和企业提供的租赁房源，以及政府或社会组织提供的公共租赁房源。

租赁市场的目的是为居民提供更多的住房选择，满足不同阶段和需求的居住需求，同时也有利于促进城市人口流动和社会稳定。

根据“14号文”，将加快发展租赁市场，完善租赁法律法规和监管制度，保护租赁双方的合法权益，规范租赁行为和租金水平。

还将支持各类主体参与租赁市场建设和运营，增加租赁房源的供应量和质量，鼓励长期稳定租赁关系的形成。

结语

我们现在的住房改革，不是要选择某种房地产的发展模式，更不是什么新加坡模式。通过近两年以来出台的各种房地产政策可以看出，已经出台的所有政策，其实都是放开曾经捆绑在房地产身上的那些枷锁罢了，让房地产市场回归市场自身的调节发展。这一次改革不仅会让你的负担减轻，还为下一代的幸福感创造了更好的条件。

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