随着楼市持续走热，人们对于房地产投资的热情也愈发高涨。然而，在繁荣背后隐藏着许多风险和隐患，其中就包括了“金融核弹”。这些隐藏在楼市内部的金融风险可能会在某个时刻突然爆发，给投资者和整个市场带来极大的损失。因此，我们应该警惕并警醒在楼市投资中存在的风险，及时采取措施应对，以防范可能的金融危机。

很快，华尔街发生的事，让所有慕洋犬都闭嘴了。

原本以为，零首付已然是楼市的下限；

直到最近深圳、重庆这对卧龙凤雏玩起“负首付”的勾当，我才发现——

只要肯作，死法有的是！

负首付震碎了我的三观

最近，小红书上爆料的一套深圳罗湖小三居，成了全网围观的西洋景。

房屋实际售价就是520万，但花钱买通评估机构，就能把评估价做到817万；

掐指一算，七成首付刚好就是570万，房东我只收你520万，剩下50万倒找给接盘侠做装修经费。

也就是说，买家压根儿用不着付首付，卖家高评高贷从银行套钱给你倒贴。

雨天打孩子——闲着也是闲着。

消息一出，我便打了个电话给当地中介问情况。

电话那头儿的伢子操着一口塑料普通话告诉我：

“这房子是回迁房，现在低价卖，抄底很划算…”

七分钟，小哥滔滔不绝地说了七个字：抄底深圳正当时！

不是…当不当时哥们儿心里有杆秤，“高价网签，蓄意超贷”不值一提是吗？

这好吗？这不好！

不愧是“炒房第一城”，距离取消指导价才几天啊？深圳老铁真心是给个空子就能钻。

不过，深圳房地产中介协会丝毫没惯着，5月26日直接发文diss——

瞅见没？“负首付”、“零首付”这玩意儿违规违法，标题直接给定性了。

不过，远在1400多公里外的重庆巴南，还是冒出个为牢饭冲锋的勇士。

他才不管你那个！首付4万，放款后返现5万，相当于买套房客户没花钱，还倒找了1万。

有一说一啊，过去买房零首付、首付分期啥的，咱们可听多了。

这回首付不但不要了，还能倒找钱，不是很好吗？

好个der啊！你这明显是打扑克没分清大小王！

拿深圳罗湖的那套房源来说——

520万的总房款，要是规规矩矩三成首付，需要贷364万出来，30年本息648万，月供1万8；

要做高平高贷从银行套出570万，30年本息加一起就得1018.8万，月供要2万8300。

“返还”买家的所谓“50万装修款”可真不是什么福利，是要实打实还给银行的！

三十年利息448.8万，都快赶上您当初那个总房款了。

说实在的，这个操作把我彻底看蒙圈了——

你说这买家有钱吧，他买房不想掏首付；

你说这买家没钱吧，他敢拉1000多万饥荒。

啥？“越负债越富裕”？

说这话的，要么是2016年判的，要么是2023年出来的！

重庆巴南同理，四万首付还想着白嫖、拿回扣的客户，得是啥家庭？

那不花呗的重点培养对象嘛！

真心建议银行批贷的同志擦亮双眼——

为了让中介小哥赚那仨瓜俩枣佣金，给自己憋出几十万坏账，那就悲剧了！

在此，我也真诚建议所有大碗楼市的家人们：

永远不要触碰零首付或负首付；

永远不要试图用表外杠杆让自己跨越阶层；

永远不要相信天下有免费的午餐！

拒绝黄，拒绝赌，拒绝负首付！

第一次看到“负首付”的新闻时，我在杭州30度的天气里，猛得打了个寒颤。

有那么一瞬间，特别想把这俩犊子拉过来问问——

给金融系统埋核弹的本事到底是不是打鹰酱那儿学来的？！

早在20年前，老美就在玩这个东西。

那时候，鹰酱的银行还没羞没臊地给取了个学术名称，叫次级贷款。

怎么个次级？简单来说就是两种情况：

1） 购房首付比例低于15%；

2） 月供≥月收入的55%；

拿脚后跟上那块死皮想都不难理解——

我要是乖乖付它个三成首付，哪天资金链当真出问题，为了保住我兜里这30%的真金白银，我也得咬牙坚持，勒紧裤腰带也得想法去还贷；

我要是首付比例过低，或者压根儿没钱掏首付，哪天真的还不起房贷了，那去逑，了不起房子我不要了！

同样地，月供超过月收入的55%，也相当于洞穿了家庭流水的安全垫。

甭管是像当年的老美还是今天的老中，有一个算一个——

只要超负荷月供模式开启，再乘以30年，那个断供风险大概率会像二踢脚一样：

不但能嗷嗷往上窜，还能顺便听个响！

这里面还有两个衍生问题：

其一，次级贷款的利率通常高于优质贷款。

正说还不上呢，利率还嗷嗷高，合着穷人赶上个闰月年，破房子碰上个连雨天？

其二，这种次级贷款如果复制粘贴千百万份，后果不堪设想。

汤姆这么干，最后坑的是大傻猫；

杰瑞这么干，最后坑的是小老鼠；

大家伙儿要都这么干，那鹰酱家可太热闹了——

房贷崩完金融崩，金融崩完消费崩，消费崩完实体崩，实体崩完外贸崩…

为了挽救这个颓势，鹰酱家的逻辑鬼才当年没少冒头儿：

一个次级贷款是垃圾，1000个次级贷款打包那叫废物再循环。

华尔街可顾不上别的，通天大道宽又阔，两横一竖就是干！

据统计，次贷危机到来前，美国市场上约有95%以上的次级贷款包被评为A级。

老大！打包次级贷那不叫解决问题，那是转嫁问题！早炸晚炸的区别而已。

一旦兜不住，连银行带理财，可就一招带走了！

这要是真能解决事儿，当年的财长保尔森真犯不上当着全国老少爷们儿的面，给老巫婆下跪、装孙子。

后来的后来，鹰酱的底层人民开始点开了三个让全球中产阶层闻风丧胆的技能包——

僵尸行、零元购、穷横屌丝biubiubiu…

当年的次级贷款为毛能暴那么大动静？

说白了，关键的关键就是鹰酱打开了两个可怕的潘多拉魔盒：

一个是让本来没有能力买房的人加杠杆买房；

另一个，是不动产估值和就业市场出现了阶段性触顶。

反观我们，还得感谢群防群策的优良传统，以及行业协会和监管部门足够给力——

以至于“零首付“或者”负首付“的歪风邪气只是零星出现时就能给它扼杀在摇篮里。

幸好570万的恶意套现计划没能得逞，幸好重庆巴南中介作的幺蛾子只是“首付4万返1万”。

非得到“一崩一客厅，一炸满天星”的时候，说什么都晚了…

有兴趣的朋友，可以关注一下隔壁韩国的楼市新闻——

看看它们是如何通过全租房的玩法，把杠杆加到无穷大；

再看看它们如此脆弱的房贷体系，为何碰上个加息周期就能秒跪…

我们离史诗级救市，可能只有一步之遥了！

打我入行那天，就听说过高评高贷。

很长一段时间来，评估公司通过温和评估，将房价抬高，早就是公开的秘密。

但只要别太猖狂，银行、监管啥的也大多能睁一眼闭一眼。

在整个楼市行情的上行期，这么个玩法非但不会惹出什么麻烦，还有利于促进债务扩张。

房企也好、银行也好、地方也好，大伙儿相视一笑，各赚各的。

可一旦某些城市二手房去化遭遇阻力，“高评高贷”的玩法马上就成了“零首付”甚至“负首付”的帮凶！

不但要对表外杠杆、恶意套现见一个打一个，高评高贷的bug也是时候彻底堵上了！

当我们从“负首付”这件奇闻轶事中跳出来，站在更高的视角审视这件事，就会发现——

深圳卖家和重庆中介之所以肯用倒贴大法来吸引潜在买家，核心问题就在于：

当地的二手房市场出现了流动性问题！

而二手房作为整个房地产交易的终端环节，其流动性和中短线估值，每时每刻都在向土地市场与新房市场做着预期反馈。

最近大半年来，已经有不少动作是奔着定向解套二手房而来——

杭州买二手房不再看社保、深圳取消二手房指导价、一些城市提升了新房限价醉翁之意不在酒，还有一些城市发布棚改拆迁计划…

我相信，接下来一个时期，我们的救市逻辑，一定会加速转向一二线城市的二手房市场。

已有的救市方案没能奏效，老百姓这才八仙过海、各显神通。

而“零首付”、“负首付”的幺蛾子一作，仿佛在提醒全体社会成员——

如果二手房无法速速恢复流动性，那自救的“野路子”非但不会消失，只会愈发隐蔽。

那样一来，调控端对交易端以及金融风险的掌控，大概率会进一步削弱。

想要及时止损，必然要在叫停歪门邪道的同时，让存量房市场重新赢得流动性。

救市救到今天，似乎能走的路只剩下一条：就是重新拾起人们对二手房市场的信心！

一旦二手房被激活，新房市场马上就会获得充足的购买力，且买家的安全垫也足够夯实；

好钢用在刀刃上，救一二线城市的存量房无论收益还是难度，都要明显强过更低能级城市。

一旦高能级城市的预期全面转向，三四五六线城市的房东才更有动力去置换，存量房才有被盘活的可能。

只有这样，才能从根本上拆除所有金融核弹。

我有个直觉：史诗级救市可能真的不远了！

我们万般不愿看到——

像零首付、负首付、表外杠杆、恶意套现…这类光怪陆离的买卖，像蟑螂一样层出不穷…

因为，我们对脚下这土地，爱得深切！

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