公摊面积的“坑”有多深? 我们的房子是全世界唯一一个拥有公摊面积的,这个“坑”到底有多深?

更新时间:2023-12-03 08:09:02 作者:知道百科

在我们购房的过程中,公摊面积往往成为一个令人深感困惑的问题。作为一个全球独一无二的特征,公摊面积究竟蕴藏着怎样的“坑”?它究竟有多深?对于许多购房者来说,公摊面积的概念令人一头雾水,心生疑虑。究竟公摊面积是什么?如何计算?对购房者来说,这个“坑”未知的深度让人不得不谨慎行事,以免陷入无法弥补的困境。接下来,让我们一同探索公摊面积的秘密,揭开其中的迷雾。

据中国房地产报报道,有业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。

住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻?一起听听业内人士的说法。

一、公摊面积是什么?

买100平米的房子,结果实际住进去只有70平,这凭空少了的面积就是公摊面积。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由你买单。

公摊占比不断攀升,甚至超过使用面积

谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉告诉记者,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。

但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

所以,新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,将公摊面积的讨论推上了风口浪尖,文中追问:

“既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?”

这个引来新华社专门发文怒斥的“公摊面积”到底是个什么东西?

买房子有公摊面积,全世界唯有中国。一百平方的房子,实际上只有70平,甚至有些还不到。

一.有效的降低了“房价”

如此具有中国特色的公摊面积,自然是无法在别国找到先例的。欧美国家一般都是按“室内面积”来计算房价,比方说美帝某个住宅楼的某套房的“室内面积”有一百平方,房价折合成RMB是一百万,那么单位房价就是一万元/平方。

而国内的开发商一看按照国际通行的计算方式来换算,自己的房价简直高的可怕,为了避免惹得天怒人怨,创造出了“建筑面积”这一概念,以此来计算房价。

在众多的楼市数据中,这些房价通过一系列包装,全部大幅缩水。所以,通过“公摊”这个概念,我国在国内统计房价时,通过“建筑面积”这个基数,不动声色之间便大幅拉低了房价,于是楼市就在政府和开发商合力粉饰出的太平之中,继续一路高涨。

二.利用公摊这个概念,可以更好的无中生有。

关于公摊面积,还有一个很老的梗,可能大家都听过:

每一个小区的所有房子的公摊面积加起来,一定会超过这个小区的实际公摊面积。

大概这就是所谓的1+1>2了吧。

一般来说,业主对自己房子的室内面积是可以测量,也是很容易测量的,但公摊面积。。。(摊手)咋量?

公摊面积可不仅仅光是电梯和过道哦。。。

包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

而且还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

甚至有的小区,连独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都给你计入到公摊面积中(国家法律明文规定这些不算公摊)。

作为业主,你当然可以拿着尺子仔细的量你的家,甚至也可以量一量楼梯过道,电梯。。。可难道你能把上面这些全都量了吗?

假定还是之前说的那套住宅,只要能无中生有多计入一平方的面积,那么总房价就能多收一万元,那么一千套就是一千平方。。。更何况,以我国房地产商的机智,只多计入一平方你也太瞧不起他们的聪明才智了。

三.公摊面积更有利于收取物业费,暖气费等相关费用的机构和组织。

物业费大家都清楚,是按照平方收的,70平方和100平方收的钱差了将近40%。

有人说,如果不交公摊面积的物业费,就没有人来打扫过道,电梯的卫生……所以必须交!

那你有没有想过,室内面积你倒是交了物业费,但是物业有派过人到你家来打扫卫生吗?

室内的物业费本身就包含了这些所有的费用,所谓的“公摊面积”的收费不过是具有中国特色的“重复收费”罢了。

更搞笑的是暖气费也是坚定不移的按照建筑面积来收取。

可过道有暖气吗?垃圾道有暖气吗?变电室有暖气吗?设备间,公共门厅有暖气吗?分隔墙上有暖气吗?

但这些可都是一平方一平方要收暖气费的,谁来交?

当然是不差钱的业主了。

大家都是“建筑面积”,业主虽然明知道不公平,但总体来说是模糊的,也没办法,但如果把“建筑面积”换成“室内面积”,这种违和感立马就呼之欲出了。

所有人都知道对“公摊面积”收取物业费和暖气费是荒谬的行为,但又有什么办法呢?

今人为刀俎,我为鱼肉!

在一个物业可以对小区业主为所欲为的国家,挨宰是必然的,区别的只是宰多宰少罢了,遇见再宰的少的,你或许还会夸赞一句够实惠。

欧美的房地产商对我国那叫一个羡慕嫉妒恨,只恨腐朽的帝国主义国家法令滋彰,惯坏了一群刁民,动不动就喜欢打官司……少赚了多少钱啊……

这就是为什么我国房地产业一定要坚持“建筑面积”一百年不动摇的原因,谁会看着钱不赚呢?换了你你也不会啊。

大陆除去重庆实行的是套内建筑面积外,其余各省市城市的商品房销售,公摊面积仍旧被各开发商堂而皇之的使用着,如今天怒人怨引来新华社撰发怒斥,不知道是否能引起相关部门注意,考虑出台新规整改这一弊端。

——有无可能取消公摊?

随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台,都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱,未来购房时,是否有可能只看套内实际使用面积呢?

其实早在2002年,重庆就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为:

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说:

一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明白。

建议在现有购房方式下,给开发商或代理销售中介一项强制义务,即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。

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