深圳市日前宣布放弃实施“70/90政策”，即购房首付款比例由70%降至60%，贷款比例由90%调整为最高70%。这一举措引发了市场的广泛关注与讨论，同时也凸显了市场需求与政策之间存在的脱节现象。随着房地产市场持续升温，政策的调整和市场的需求之间的变化，将对城市的未来发展产生深远影响。

多家媒体报道显示，深圳市规划和自然资源局相关人士表示，该文件属实。深圳此前政策规定，住宅项目中90平方米以下住房面积占比需达70%以上。

此举意味着“70/90政策”将退出深圳房地产市场。该政策废止的背景是什么？将对深圳楼市带来怎样的影响呢？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，按照“保障+市场”的供给新体系，未来刚需家庭购房主要通过配售型保障性住房解决，商品住房只要解决改善型住房需求。因此，商品房市场继续执行“70/90政策”的必要性下降了。同时，目前新建商品房市场有支付能力的需求，主要是改善型需求。

另外，刚需很大一部分通过二手住房市场解决。在存量房市场规模足够大的情况下，“70/90政策”执行多年，有充足的中小户型房源可供选择，而且这些房源多数在中心区，有学位和交通优势，总价可控，单价较低。新增住宅供地继续执行“70/90政策”，无法匹配高地价下新房市场的需求。

至于对深圳楼市的影响，李宇嘉认为，一是供给适应需求，减少低效新房房源供应，加快房源去化，使得单位用地上房源价值更大，提振开发商拿地的积极性。二是提升房屋的品质，使得部分地块可以打造针对高收入人群的高品质住宅。三是真正实现“保障+市场”的供应体系，刚需转向二手房和配售型保障性住房，新房市场主要面向改善型需求。

需要关注的是，此前深圳在取消“70/90政策”上已作出尝试，2023年深湾超总的住宅地块，以及同年出让的龙华观澜街道A925-1146宗地等，在户型面积上并未做出限制。

在全国范围内，今年3月，上海2024年第一批次首轮土拍落幕，持续了18年的“70/90政策”退出上海土地市场。

业内人士认为，深圳此次的政策是对国常会指示的落实。3月22日，国务院常务会议明确要进一步优化房地产政策，系统谋划相关支持政策。

潇湘晨报记者牛蕊

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